Assurance habitation propriétaire non occupant : obligations et garanties

Un propriétaire non occupant qui possède un lot en copropriété doit au minimum être assuré en responsabilité civile. Hors copropriété, l’assurance habitation du propriétaire n’est pas obligatoire, mais elle reste utile pour protéger le bien entre deux locations.

Ce que dit la loi

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile, qu’il occupe son lot ou non. Le syndicat des copropriétaires doit aussi s’assurer. Ce texte est en vigueur depuis le 27 mars 2014.

La fiche service-public.fr sur l’assurance en copropriété (vérifiée le 22 juillet 2025) précise que chaque copropriétaire, occupant ou non, doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui, y compris aux voisins et aux parties communes. Si un copropriétaire n’est pas assuré, le syndic peut agir pour l’obliger à souscrire.

Selon votre situation

Situation	Assurance habitation du propriétaire
Copropriétaire, occupant ou non	Responsabilité civile obligatoire
Propriétaire occupant, hors copropriété	Non obligatoire, responsabilité civile recommandée
Propriétaire bailleur non occupant, hors copropriété	Non obligatoire ; obligation de veiller à ce que le locataire souscrive les risques locatifs

Ces règles viennent de la fiche service-public.fr sur l’assurance du logement par le propriétaire (vérifiée le 29 avril 2024). Même sans obligation, le propriétaire doit indemniser les tiers pour les dommages venant de son logement : une responsabilité civile permet de les couvrir à sa place.

Locataire en place ou logement vide

Quand le logement est loué, le locataire doit souscrire une assurance risques locatifs, d’après la fiche service-public.fr sur l’obligation du locataire (vérifiée le 16 avril 2025). Elle couvre les dommages au logement dus à un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Notre guide sur l’assurance habitation du locataire détaille ce point.

Entre deux locations, le logement n’a plus de locataire assuré. C’est la période où une assurance du propriétaire apporte le plus : elle ne dépend plus du contrat d’un occupant. Notre page sur l’assurance habitation rappelle les garanties de base.

Garanties à examiner dans un contrat

• Responsabilité civile : dommages causés aux voisins, aux occupants et aux parties communes.
• Dégât des eaux, incendie, explosion : dommages aux murs, planchers et installations dont vous êtes propriétaire.
• Catastrophe naturelle : incluse de plein droit dans les contrats couvrant les biens, avec une franchise légale de 380 euros pour une habitation, selon service-public.fr (fiche vérifiée le 10 avril 2026).
• Vol : absent du contrat de base, il figure en général dans la multirisque habitation ; lisez les conditions de protection et la durée d’inoccupation tolérée.

Vérifiez toujours les plafonds, les franchises et les exclusions. Un logement resté inoccupé trop longtemps peut ne plus être couvert contre le vol, par exemple au-delà de 90 jours consécutifs dans certains contrats, d’après la fiche service-public.fr sur l’assurance habitation et le vol (vérifiée le 10 septembre 2025).

Avant de souscrire, demandez au moins deux devis sur les mêmes garanties et notez, pour chacun, le plafond de responsabilité civile, la franchise et les conditions d’inoccupation. Ces trois lignes expliquent l’essentiel des écarts entre contrats.

Qui déclare le sinistre en copropriété ?

La fiche sur l’assurance en copropriété distingue deux cas. Si le sinistre naît dans les parties communes, le syndic déclare auprès de l’assureur de l’immeuble. S’il naît dans un lot privatif, le copropriétaire déclare à son propre assureur : le contrat collectif du syndic ne couvre pas les sinistres d’origine privative.

La convention IRSI s’applique aux sinistres touchant plusieurs lots ou parties communes, lorsque les dommages sont inférieurs ou égaux à 5 000 euros HT. Elle désigne un assureur gestionnaire unique.

Exemple fictif : une fuite née dans votre lot cause 2 400 euros de dégâts chez un voisin. Sans assurance, ces 2 400 euros sont à votre charge. Avec une responsabilité civile et une franchise fictive de 150 euros, il vous resterait 150 euros à payer.

Questions fréquentes

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

Pour un lot en copropriété, la responsabilité civile est obligatoire. Hors copropriété, l’assurance habitation du propriétaire ne l’est pas.

L’assurance du locataire suffit-elle ?

Elle couvre les risques locatifs pendant le bail. Entre deux locations ou en cas de défaut du locataire, le propriétaire peut ne plus être protégé.

Quel est le délai pour déclarer un sinistre ?

Le délai figure dans le contrat. Pour un dégât des eaux, il est au minimum de 5 jours ouvrés, et de 2 jours ouvrés pour un vol, selon service-public.fr.

Le syndic peut-il exiger une assurance ?

Oui : si un copropriétaire n’est pas assuré, le syndic peut agir pour l’obliger à souscrire l’assurance obligatoire.